Szívességi lakáshasználat

Utolsó módosítás: 2011. június 13. 15:02

A szívességi lakáshasználat során valaki lakbér fizetése nélkül vesz igénybe egy más tulajdonában álló lakást.

Jogi akadálya nincs, a paragrafusok nem tiltják, tulajdonos, illetve lakó, egybehangzó akaratnyilvánítással megállapodhat róla. Nincs olyan kötelező jogi norma ugyanis, miszerint egy lakás használójától minden esetben lakbért kell követelnie az arra jogosultnak. A tapasztalatok szerint az esetek egy részében valóban nincs is szó bújtatott lakásbérleti szerződésről.

A szívességi lakáshasználati szerződés annyira „nem tipikus”, hogy maga a polgári törvénykönyv sem említi konkrétan, nevesítve. Ezért az ingyenes szerződések, és ezeken belül is a haszonkölcsön szerződések szabályait alkalmazzák rájuk, amennyiben szükséges valamilyen írásos formát adni a megállapodásnak. Egyébként a magyar polgári jog főszabálya szerint minden más kontraktushoz hasonlóan ez a szerződés is megköthető szóban éppoly érvényesen, mint írásban.

Megszűnése

Megszűnése megtörténhet a szívességi lakáshasználatra megállapított idő elteltével. Megszűnhet valamelyik fél döntésének következményeképp, így például az ingyenes kölcsönvevő visszaszolgáltatja a lakást (erről bármikor dönthet, nem köti kezét semmi), vagy az ingyenesen kölcsönbeadó visszakéri az ingatlant. A kölcsönadó a szerződést 15 napra mondhatja fel. Az is a szabályok között szerepel, hogy a csak alapos okokra hivatkozással tagadható meg a lakás visszavétele.

Ha a szívességi lakáshasználat meghatározott célja lehetetlenné vált, azonnali hatályú felmondásnak van helye. Ilyen különösen, ha valaki rongálja az ingatlant, szerződésszegően használja, nem a funkciójának megfelelően. Előre nem látott események is történhetnek, például a felek viszonya megromlott, vagy a szívességi használatba adónak valamilyen oknál fogva – amelyet korábban nem ismerhetett -, szüksége van az ingatlanra. Vagy, kiderül, hogy olyan tevékenységet, például kereskedelmi tevékenységet folytatott a kedvezményezett az ingatlanban, hogy a tulajdonosnak – tudomása esetén – eszébe nem jutott volna hasonló felajánlás.

A szívességi lakáshasználatba adás egyik velejárója szokott lenni a vállalt karbantartási kötelezettség. Volt arra bírósági ügy, hogy ez olyan nagymértékű és rendszeres is lehet, hogy a jogvita végén a bíróság a szívességi szerződést lakásbérleti szerződésnek minősítette.

A lakáshasználó jogai

A Legfelsőbb Bíróság egy határozata a szívességi lakáshasználó jogosultságai körében tett rendet nemrégiben, amikor tulajdonos és szívességi használó közti büntetőügyben döntött. (A felek összevitatkoztak, a tulajdonos bántalmazta a másik illetőt.)

A tulajdonos ügyvédje szerint a sértett szívességi lakáshasználat jogcímén tartózkodott a terhelt tulajdonát képező lakásában, ezért a terheltnek joga volt oda bemenni, és joga volt ahhoz is, hogy a használati jogot visszavonja. A lakás elhagyására felszólító levél kézhezvételével a sértett lakáshasználati joga megszűnt, s ettől kezdve nem volt jogcíme a benntartózkodáshoz. Mindez azt jelentette, hogy a terhelt a jogellenes lakáshasználat megszüntetése végett, jogos önhatalom alkalmazásaként is jogosan bemehetett a lakásba. A magánlaksértés bűncselekményének mindkét előfeltétele hiányzott, tehát ezért az eljárt bíróságok a büntető anyagi jog szabályainak megsértésével állapították meg e bűntettben a terhelt bűnösségét.

A Legfelsőbb Bíróság azonban ezt az érvelést nem látta megalapozottnak. Rámutatott, hogy a bírói gyakorlat kezdettől fogva egységes és következetes abban, hogy ha a lakás használója jogszerűen költözött a lakásba és ott is lakik, akkor megilleti a lakás használatához való jog, még akkor is, ha a bent tartózkodásának jogcíme időközben megszűnt, így igényt tarthat büntetőjogi védelemre – akár a lakás tulajdonosával szemben is. Az ő engedélye nélkül a hasonló módon ott lakón kívül más személy csak tűzoltás vagy más hasonló súlyú és szükségességű segítségnyújtás jogcímén mehet be a lakásba. A bemenetel minden más esetben jogellenes, függetlenül attól, hogy van-e a behatolónak valamilyen jogcíme erre vagy nincs.

Leplezett viszony

A polgári törvénykönyv rendelkezik a színlelt szerződésekről, semmisnek mondja ki azokat, és azon jogviszony alapján kell megítélni őket, amelyeket lepleznek. Itt arról az esetről van szó, ha a szívességi használat csak álca, vele a valós akaratot kifejező bérleti szerződést kerülnék meg, és valójában a tulajdonos szeretné megspórolni az adó megfizetésének kötelezettségét.

Ám ha a felek összevesznek, vagy valami gond támad az ingatlannal (állagromlás, felhalmozódott közműszámlák), akkor problémák lehetnek. Például feljelentik a tulajdonost a hatóságnál, akinek szándékát adott esetben az adózás rendje elleni bűncselekménynek minősíthetik.

Problémák lehetnek persze annak bizonyításával, hogy itt voltaképpen lakásbérleti szerződést köttetett. A legjobb megoldás az lehet, ha a megállapodásokban a valóságnak megfelelő, a valódi szándékot tükröző tények kerülnek bele, vita esetén megéri a tisztább „felállás”.

Forrás: ingatlanmagazin.com